Mutuo
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine erogato da una banca per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile. L’importo viene restituito tramite rate mensili comprensive di capitale e interessi, e la banca si tutela con un’ipoteca sull’immobile stesso.
Cos’è il mutuo in pratica?
Il mutuo è quello strumento che ti permette di comprare casa anche se non hai tutti i soldi subito. Guarda che non è semplicemente un prestito normale: qui stiamo parlando di cifre importanti (dai 50.000€ ai 300.000€ e oltre) che restituisci in 10, 20, anche 30 anni. La banca ti dà i soldi, tu compri l’immobile e poi…beh, c’è l’ipoteca. Vuol dire che se non paghi le rate, l’immobile diventa loro. Chiaro e diretto, senza fronzoli.
In Italia il mutuo è regolato dalla Banca d’Italia e devi sapere che la banca non ti finanzia mai il 100% del valore dell’immobile. Comunemente parliamo dell’80%, quindi se casa costa 200.000€, ti servono 40.000€ di anticipo più le spese notarili (che possono essere sui 10.000€ tra notaio, perizia, imposte). C’è chi riesce a ottenere il 90% o addirittura il 100%, ma te lo dico io…sono casi rarissimi e con tassi molto più alti.
Come funziona davvero?
Il meccanismo base
Ti presenti in banca (o fai richiesta online), porti tutta la documentazione (buste paga, CU, contratto di lavoro, atto di proprietà se stai comprando), e loro valutano se sei affidabile. Guardano il tuo reddito, se hai altri debiti, quanto è stabile il tuo lavoro. Fanno anche una perizia sull’immobile per capire se vale davvero quello che chiede il venditore.
Tasso fisso o variabile?
Punto cruciale. Con il tasso fisso la tua rata non cambia mai: paghi sempre la stessa cifra per tutti gli anni. Sicurezza totale. Col tasso variabile invece la rata può salire o scendere in base all’andamento dell’Euribor (che è l’indice di riferimento principale). Negli ultimi anni (2022-2024) chi aveva il variabile ha visto le rate aumentare parecchio…però quando i tassi scendono, risparmi.
Esiste anche il tasso misto, dove parti con una tipologia e dopo tot anni puoi cambiare, oppure il tasso capped (variabile con un tetto massimo). Comunque sia, la cosa importante è guardare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), non solo il TAN (Tasso Annuo Nominale). Il TAEG include tutte le spese e ti dice quanto paghi davvero.
Mettiamo che compri un appartamento da 180.000€.
– La banca ti finanzia l’80% = 144.000€
– Tu metti di tasca tua: 36.000€ + circa 8.000€ di spese = 44.000€ totali
– Mutuo a tasso fisso 3,5% su 20 anni
– Rata mensile: circa 835€
Alla fine dei 20 anni avrai restituito circa 200.400€ (144.000€ di capitale + 56.400€ di interessi). Gli interessi sono la parte che “guadagna” la banca per averti prestato i soldi.
Le voci di costo (e quelle nascoste)
Oltre agli interessi, ci sono un sacco di costi che molti scoprono solo alla firma del contratto. Te li elenco così non ti prende alla sprovvista:
- Istruttoria: la banca ti fa pagare per processare la pratica, può andare da 0€ (promozionale) a 2.000€ o anche di più
- Perizia: serve per valutare l’immobile, costa dai 250€ ai 500€
- Notaio: atto di mutuo + ipoteca, siamo sui 2.000-3.000€ in media
- Assicurazione obbligatoria: scoppio/incendio sull’immobile, qualche centinaio di euro all’anno
- Assicurazione facoltativa: sulla vita o contro la perdita del lavoro (te la propongono sempre, valuta bene se ti serve davvero)
- Imposta sostitutiva: 0,25% se è prima casa, 2% se è seconda casa, calcolata sull’importo erogato
Quindi occhio: quando calcoli “quanto mi costa comprare casa”, aggiungi almeno il 10-12% in più rispetto al prezzo dell’immobile solo per coprire tutte queste spese iniziali.
Puoi rinegoziare o fare la surroga del mutuo. La rinegoziazione è quando chiedi alla tua banca di modificare le condizioni (tipo passare da variabile a fisso). La surroga invece è spostare il mutuo da una banca a un’altra che ti offre condizioni migliori, e per legge è gratuita (Legge Bersani). Molti la fanno dopo 4-5 anni per abbassare il tasso. Se vuoi approfondire le tutele dei consumatori, dai un’occhiata al sito Economia per tutti della Banca d’Italia.
Quando conviene (e quando no)
Ti conviene se…
…hai un lavoro stabile (contratto indeterminato è oro), se la rata non supera il 30-35% del tuo stipendio netto, e se hai intenzione di vivere in quella casa per almeno 5-7 anni. Considerando che gli affitti sono saliti tantissimo in Italia (specialmente nelle grandi città), molte volte pagare una rata di mutuo equivale o costa pure meno dell’affitto. E almeno alla fine la casa è tua.
Forse è meglio aspettare se…
…hai un contratto a tempo determinato o sei in prova, se non hai risparmiato abbastanza per l’anticipo + le spese, se pensi di trasferirti tra poco, oppure se non sei sicuro di dove vuoi vivere nei prossimi anni. Il mutuo è un impegno lungo, e vendere casa se poi cambi idea ti costa (agenzia, tasse, tempo…).
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Per il mutuo casa, molti italiani si rivolgono anche a banche tradizionali come Intesa Sanpaolo, UniCredit, BNL, Banco BPM o alle Casse Rurali locali (spesso hanno tassi competitivi sul territorio). Ti consiglio di fare più preventivi e confrontare TAEG, spese di istruttoria e condizioni complessive. Ogni banca ha le sue offerte e a volte cambia molto da una all’altra.
Se salti troppe rate (di solito dopo 7-8 rate non pagate), la banca può avviare l’escussione e vendere all’asta il tuo immobile per recuperare i soldi. Non è una cosa che succede dall’oggi al domani, ma è una possibilità reale. Inoltre, il mutuo influisce sul tuo merito creditizio: se ne hai già uno attivo, sarà più difficile ottenere altri finanziamenti. Per maggiori dettagli sulle normative, consulta CONSOB.
La mia esperienza con il mutuo
In famiglia non siamo mai stati abituati al mutuo. Sembrava troppo grande come impegno, troppo rischioso. “E se poi perdi il lavoro? Come lo ripaghi?” mi dicevano. Oggi, con la consapevolezza finanziaria che ho acquisito, capisco che la vera domanda non è tanto l’importo in sé, quanto la stabilità del tuo lavoro e, soprattutto, il posto dove vuoi vivere.
Se sei una persona tranquilla, abitudinaria, ami il tuo paese e i tuoi coetanei…ha senso fare il mutuo sempre. Puoi investire tempo e risorse per capire come risparmiare sull’acquisto o come ottimizzare i lavori. Ti conviene davvero se riesci ad avere una rata sostenibile, e considerando che gli affitti sono aumentati tantissimo in Italia, il conto spesso torna. Il mutuo non è un problema in Italia. Diventa un problema quando te lo impongono i tuoi genitori o quando lo fai troppo presto per paura di fallire con i tuoi obiettivi.
Domande frequenti che mi fanno
Posso estinguere il mutuo in anticipo?
Sì, puoi estinguerlo totalmente o parzialmente in qualsiasi momento. Dal 2007 non ci sono più penali per l’estinzione anticipata sui mutui per la prima casa. Se hai un po’ di soldi da parte e vuoi chiudere prima, ti conviene (risparmi sugli interessi futuri).
Meglio rata fissa o rata crescente/decrescente?
Nella maggior parte dei casi la rata costante è la scelta migliore perché sai esattamente quanto devi mettere da parte ogni mese. Le rate crescenti (che partono basse e aumentano nel tempo) possono sembrare comode all’inizio, ma poi ti ritrovi a pagare di più proprio quando magari hai altre spese (figli, famiglia…).
Devo per forza avere un conto corrente con la banca del mutuo?
Spesso te lo chiedono come condizione per darti tassi migliori, ma non è obbligatorio per legge. Puoi negoziare. Alcuni preferiscono tenere tutto nella stessa banca per comodità, altri invece vogliono separare i conti.
